赵秀池 首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长
近日，国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。这意味着未来超大特大城市城中村改造将成为城市更新的一项重要工作，超大特大城市积极稳步实施城中村改造，对改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展具有重要意义。
第一，城中村改造是新型城镇化建设中的一项重要任务。国家发改委在《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中就提出，要“在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等‘三区一村’改造为主要内容的城市更新行动”“因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他空间”。国家发改委在《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》又提出，要“因地制宜改造一批大型老旧街区和城中村”。今年和今后很长一段时间，城中村改造将是各城市，尤其是超大特大城市的一项重要任务。
第二，城中村改造是改善民生的需要。城中村是城市包围的村庄，或称“都市的村庄”，各种设施配套或与所处城市设施有很大差距，居住条件较差。但由于房租便宜，城中村往往聚集了大量外来人口，有一定的治安隐患。通过城中村改造，补齐城中村城市设施短板，有利于改善民生，提高城中村居民的居住水平和居住质量，使城中村更宜居。
第三，城中村改造是扩大内需的需要。根据城中村资源禀赋和城市规划布局，通过城中村改造，可以在城中村布局更多的住宅，或者工业、商业、教育、医院、养老设施、“平急两用公共设施”等，可以满足各城市对不同房地产形态的需求，补足城市发展短板，达到扩大内需，优化房地产结构的目的。据相关部门测算，2019—2021年，城中村改造规模超万亿元。预计2023—2025年，21个特大超大城市每年城中村改造投资规模或在万亿元。
第四，城中村改造是促进城市高质量发展的需要。通过城中村改造，城中村面貌将大有改观，实现宜居宜业宜游，增加了适老和适小设施，实现了产城融合、居业联动，形成城乡融合、一片欣欣向荣的美好景象。城中村有望打造为城市的新地标或城市名片，为城市带来更好的品牌效应。
城中村改造涉及城中村居民重大利益诉求和城市高质量发展，涉及问题较多，难度较大，建议做好如下几点工作：
第一，城中村改造要坚持“民生优先，多方兼顾”原则。城中村改造既要满足民生现实需求，又要照顾其未来长远生计有保障。既要坚持短期利益与长期利益相结合的原则，也要兼顾经济效益、社会效益与生态效益相结合的原则。要根据城市功能定位与产业发展方向，做好城中村改造规划，在满足居民意愿基础上，坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。
第二，城中村改造的资金要在全市统筹，多方筹措。中国在城市化发展过程中，农村通过农产品与工业品的剪刀差，为城市发展作出了巨大贡献。中国已经进入城镇化快速发展的中期阶段，具备了城市反哺农村的经济条件。所以，城中村改造的资金要做到财政优先保障、金融重点倾斜、社会资本积极参与。通过政府政策税费优惠、土地资源区域统筹、肥瘦搭配，合理利用地下空间、建设停车场、养老、托幼等经营设施，支持社会资本积极参与，实现可持续运营。
第三，城中村改造要与各城市更新政策相结合。各城市要因城施策，根据各城市规划和民生诉求，为城市提供更多的商品房，公租房、保障性租赁住房、共有产权房等保障性住房，满足更多的刚需和改善性住房需求。如果是历史文物保护区，还要注意“老房子不能再拆了”，要修旧如故，做好历史文化传承保护。城中村改造还可以与完善“平急两用”公共设施相结合，平时用作旅游、康养等，重大公共事件突发时立即转换为隔离收治设施。通过发展旅游，带动餐饮、酒店、文体、娱乐等产业发展，促进当地经济发展。
第四，城中村改造要结合农宅确权颁证进行，做好社会风险评估与防范。大多数农村家庭拥有的最大资产是农宅，因此，城中村改造的难度较大。要提前做好风险评估和风险防范预案。
