从2023年开始，各种利好政策从未间断。先是各地陆续放开了限购、限售政策。即使是上海、深圳等一线城市，也都放松了对非核心城区的限购。同时，银行将房贷利率降至4%以内，现在房贷利率已经处于历史最低水平。此外，各地还纷纷上调了公积金贷款的额度，这样就可以通过减轻购房者的还贷压力，来鼓励刚需家庭买房。
不过，房地产市场仍处于调整的趋势之中。截止今年3月份，百城二手住宅平均价格为15088元/平方米，已连续23个月环比下跌。与此同时，百城二手住宅价格环比下跌城市数量为98个，二手房价格下跌城市已连续10个月超90城。
值得一提的是，今年3月，全国前100名房企，销售金额只有3583亿。这意味着，今年跟去年相比，销售额大跌45.8%。此外，全国范围内的二手房新增挂牌房源量相较于2月份环比上涨了35.6%。
显然，现在各种刺激购房的利好政策，对于房地产市场的作用j是收效甚微。这背后主要有两个原因：一个是，现在国内各地房价一直在下跌，早已经失去了赚钱效应。而不少购房者都是买涨不买跌。在看到房价在下跌后，大家就都处于观望状态。
另一个是，在经历了多年疫情后，现在很多人收入减少或失业，购房能力被严重削弱，再也支撑不起当前的高房价。与此同时，疫情过后，国内居民也越来越理性了，也不再会再像过去那样盲目买房了。
而对于各种政策刺激购房无果，前重庆市长、现中央财经委员会办公室副主任黄奇帆，则提出了一个新的建议。黄奇帆曾表示：应该全面取消限购限贷政策，实行差别化的房产税，让房价由市场来决定，让房地产市场回归到自由竞争的状态。而对于黄奇帆的 “新方案”，不少业内人士都表示赞同。
实际上，黄奇帆提出的“新方案”里面表达出三层含义：第一，应该全面取消限购限贷政策，这样可以刺激楼市成交量的回升。试想，在全面取消限购政策之后，既有外来资金前来购房，当然也会有本地炒房客抛售房产。
至于房价会否下跌，那要看是买卖双方的博弈结果了。如果是房子是卖方市场，那房价就会涨，而如果是买方市场，那房价出现大跌也是很有可能的。未来房价的涨跌，都应该由市场说了算，政府不应该过多的干预房地产市场的波动。
第二，如果全面取消限购限贷政策，万一投资性购房需求大量入市炒房，那又该如何呢？对此，黄奇帆就提出了，应实行差别化的房产税。而房产税的实行，就是为了增加炒房者的持房成本，降低投机性购房需求。只要开征了房产税，就能遏制大量炒房者入市，从而推高房价了。
之所以要实行差别化的房产税，主要是各地的房地产投机情况不同，有些三四线城市，很少有投机炒房客。而一二线城市投资炒房客比较多，容易造成房价的波动。所以，房产税也不能搞一刀切，要因城施策。
第三，在让房价由市场供需关系决定之后，各地政府也要对低收入群体进行兜底。前不久，国务院常务会议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》。按照该文件的规划：预计在未来5年之内，将推出600万套保障房。将会在35座人口超过300万以上的重要城市进行试点。
如此一来，城里的中等收入以上家庭可以购买商品房，而低收入群体则可以申请保障房、廉租房、公租房等。值得一提的是，保障房的价格要远低于周边商品房价格。未来低收入家庭也能圆上住房梦。
其实，黄奇帆提出的“新房案”就是要建立起楼市的长效机制。就是既让房产市场完全市场化，房价将由市场来决定。同时，也要实行差别化的房产税，以遏制各地楼市的投机炒房行为，毕竟楼市应主要以居住为属性。
当然，在让房地产市场化之后，也要给当地的低收入家庭进行兜底，通过增加保障房、廉租房等多元化措施，来解决低收入家庭的居住问题。只有这样，国内的房地产市场才能进入到一个可持续发展的轨道之中。
