中国网5月22日讯 房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。近日，中国人民银行、国家金融监督管理总局、住房城乡建设部等多部门推出提振房地产市场政策“组合拳”，一时间房地产市场“沸腾一片”。
招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼表示，此次住房信贷政策调整力度较大，传递了稳定房地产市场的明确信号，有助于稳定居民住房消费信心，进而提高居民住房消费的意愿和能力，“预计未来一段时间，我国房地产市场有望企稳回升。”
下调住房公积金贷款利率、降低首付比例 居民购房门槛降至历史最低
5月17日，中国人民银行连发3条住房贷款方面重磅政策，提出取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，下调个人住房公积金贷款利率，调整个人住房贷款最低首付款比例政策。
在个人住房贷款最低首付款比例方面，明确对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
在商业性个人住房贷款利率方面，明确取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。
在个人住房公积金贷款利率方面，明确自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱分析认为，新政从需求端出发，降低购房门槛及购房成本，力度较大，居民的购房门槛和房贷利息成本降至历史最低。今年以来，市场表现不及预期，预计本次政策对提升成交活跃度有明显效果。
支持地方国企收购存量房产用作保障性住房 快速形成团体购买力
当前，存量商品房“去库存”正成为全国房地产市场亟待解决的关键问题。今年4月30日，中央政治局会议首次提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。这是中央结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待做出的重大决策部署。
5月17日下午，中国人民银行在连发三则有关楼市的重磅通知后，针对存量商品房“去库存”再放大招，中国人民银行副行长陶玲在国务院新闻办召开的国务院政策例行吹风会上宣布，中国人民银行拟设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。预计带动银行贷款5000亿元。
陶玲介绍，保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。中国人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。
董希淼表示，保障性住房再贷款3000亿元，可带动银行贷款5000亿元，对相关城市房地产“去库存”是直接、有力的支持，“存量未出售的商品房被收购，房地产企业资金回笼后，可用于保交房及其他项目建设，形成良性循环。”
据金融时报报道，有市场人士分析表示，一方面，此举有利于加快商品住房市场去库存，引导地方国有企业在金融机构支持下市场化参与收购，能够快速形成团体购买力，加快存量商品住房去化速度。对于目前房地产库存量大、去化周期长的城市，可起到一定支持作用。另一方面，有利于加强保障性住房市场供给，通过盘活存量，有助于缓解目前房地产市场中商品住房供给多、保障性住房供给少的结构性矛盾，更好解决工薪收入群体住房困难。
多城市“因城施策”调整房地产政策 房地产市场活跃度提升
“一揽子”优化和调整房地产政策发布后，各地积极响应落实房产新政，并“因城施策”因地制宜调整房地产政策。5月17日后，北京、上海、广州、苏州、成都等地先后宣布按照中国人民银行政策下调住房公积金贷款利率；杭州、合肥等地因地制宜优化了个人住房贷款首套房认定标准；陕西省还调整了多子女家庭公积金贷款额度等。
其中，合肥明确，在该市范围内新购买住房，只核查购房家庭所购房屋所在县（市）区、开发区的住房情况，无住房的，办理个人住房贷款时可按首套住房认定；杭州明确，购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。
陕西明确，首次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于20%；结清首次公积金贷款后，再次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于25%。三、二孩及以上多子女家庭使用公积金贷款购房的，贷款最高额度在现行政策基础上提高至1.2倍。
广东中山市则将积极探索房票补偿机制，明确在公益性项目和城中村改造项目中，试点推行实施房票补偿手段，将被征收人房屋安置补偿权益进行货币量化后，以房票形式出具给被征收人作为补偿结算凭证。对选择房票补偿的被征收人，可以给予一定比例的政策性奖励。逐步共同建立“房源超市”平台，积极引导被征收人利用房票购买纳入中山市“房源超市”范围的商品房。换购住房个人所得税予以退税支持。
随着各地陆续对房地产政策进行调整优化，激发了地产市场活力，房地产市场活跃度出现提升。北京方面，据北京市政府新闻办公室官方微博消息，随着多项购房新政落地，购房人热情进一步被点燃。从整体数据上看，市场成交已有所升温。据某房产中介平台统计数据显示，5月18日至19日，北京二手房日均成交再次突破1000套，基本达到2024年楼市“小阳春”的热度。
深圳方面，据媒体报道，5月18-19日，深圳新房成交环比上周末上涨90%，二手成交环比上涨60%。而在杭州，新政后首日二手房咨询量较4月份日均增长54%，线上新房找房热度新政后首日较上一日上涨149%。
有房地产中介人士表示，新政策落地后市场各方都需要一定的时间消化，随着刚需和改善型购房者的购房成本和负担的降低，随着时间推移，包括首套房和改善型购房的刚需大概率会进一步释放，楼市成交量、市场活跃度等方面会有更好的表现。
